La Disposición Adicional Séptima del Decreto Ley 3/2024, de 24 de mayo, de simplificación y racionalización administrativas de las administraciones públicas de las Illes Balears, publicada en el BOIB núm. 71 de 28 de mayo de 2024, ha establecido un importante procedimiento extraordinario para la legalización de edificaciones, construcciones, instalaciones y usos en suelo rústico en Illes Balears.
Nótese que la legalización es posible “sin que sean de aplicación las condiciones y los parámetros urbanísticos aplicables con carácter general a las edificaciones en suelo rústico”, y otorga “todos los derechos y deberes inherentes a las obras llevadas a cabo con licencia”.
La legalización es, sin duda, una gran oportunidad para muchos propietarios de inmuebles en suelo rústico en los que se hayan ejecutado obras sin haber obtenido la correspondiente licencia, o que estén desarrollando usos no acordes con el título administrativo obtenido. Es conocido, por ejemplo, el enorme número de viviendas que existen en suelo rústico en Mallorca y que han sido construidas total o parcialmente sin licencia de obras, o que carecen del título habilitante para ser utilizadas propiamente como viviendas.
Es previsible que este procedimiento de legalización extraordinaria tenga una gran acogida, pues conferirá una enorme seguridad jurídica no solo a los propietarios de viviendas u otro tipo de construcciones en suelo rústico, sino también a los potenciales compradores de dichos inmuebles, incrementando por tanto su valor.
No obstante, la posibilidad de acogerse a este procedimiento extraordinario de legalización puede plantear importantes problemas y riesgos jurídicos. En efecto, serán muchos los supuestos en que la clasificación del suelo resulte controvertida, o en los que la ejecución reciente o escalonada de obras, aun de escasa entidad, en el inmueble pueda poner en entredicho que puedan acogerse válidamente a este procedimiento de legalización.
Por ello, entendemos que resulta altamente recomendable que los propietarios obtengan asesoramiento especializado antes de tratar de acogerse a este tipo de procedimientos. No puede obviarse que, a través de estos procedimientos, es el propio interesado quien está poniendo en conocimiento de la Administración la existencia de determinadas infracciones, exponiéndose así a que se le puedan exigir, en su caso, determinadas responsabilidades.
A continuación, atendemos a los aspectos principales de este procedimiento de legalización extraordinaria:
1. ¿Qué puede legalizarse?
Con carácter general, pueden legalizarse las edificaciones, construcciones y los usos existentes en suelo rústico respecto de los cuales a fecha 29 de mayo de 2024 ya no sea procedente aplicar medidas para restablecer la legalidad urbanística.
2. ¿Puede aplicarse en suelos incluidos en el ámbito de aplicación de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de espacios naturales y de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Islas Baleares?
Sí, si bien en estos casos se entenderá que ha prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística si se acredita la finalización de la edificación la construcción o la instalación o la implantación del uso con anterioridad al día 10 de marzo de 1991.
3. ¿Qué sucede respecto de los usos o cambios de uso vinculados a edificaciones, construcciones o instalaciones determinantes de la comisión de una infracción?
En estos casos, para entender que ha prescrito la acción de restablecimiento de la legalidad urbanística, deben seguirse las siguientes reglas:
- -Para usos implantados antes del 29 de mayo de 2014, el plazo de prescripción comienza desde la fecha de implantación.
- -Para usos implantados a partir del 29 de mayo de 2014, el plazo de prescripción inicia desde la fecha de finalización.
4. ¿Cómo se solicita la legalización?
La persona interesada debe solicitar una licencia de legalización extraordinaria ante el ayuntamiento correspondiente, adjuntando un proyecto técnico que deberá incluir determinadas medidas de carácter ambiental.
5. ¿Durante cuánto tiempo podrá solicitarse la legalización?
Durante tres años.
6. ¿Qué costes asociados tiene la legalización?
La legalización está sujeta:
- a) al pago de las mismas tasas y de los mismos impuestos previstos en la normativa para nuevas edificaciones, construcciones o instalaciones; y
- b) al pago de una prestación económica, correspondiente a un porcentaje del coste de ejecución material de la edificación, construcción o instalación objeto de la legalización.
El porcentaje a aplicar es:
- a) el 10% si la legalización se solicita en el primer año de la vigencia de este procedimiento;
- b) el 12,5% si se solicita en el segundo año;
- c) el 15% si se solicita en el tercer año.
No obstante, se prevén importantes reducciones para solicitantes sometidos a IRPF con menor base imponible.
7. ¿Existen excepciones a la posibilidad de acceder al procedimiento de legalización extraordinaria?
Se prevén algunas excepciones. Por ejemplo, el procedimiento de legalización extraordinaria no resulta de aplicación a edificaciones, construcciones o instalaciones sujetas a expropiación, o situadas en dominio público.
En Araújo&Benetti somos especialistas en Derecho Administrativo, Urbanístico e Inmobiliario, por lo que no duden en contactar con nosotros en caso de requerir asesoramiento en este ámbito.
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El contenido de la presente Alerta tiene carácter meramente informativo. Cualquier decisión o actuación basada en su contenido deberá ser objeto del adecuado asesoramiento profesional.