Con fecha 3 de octubre de 2023 se publicó en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (en adelante, “BOIB”) el Decreto Ley 6/2023, de 2 de octubre, de medidas urgentes en materia de vivienda (en adelante, “DL 6/2023”), cuyo objeto es la adopción de medidas extraordinarias y urgentes para aumentar la oferta de vivienda a precio asequible en las Illes Balears con el fin de contribuir a la efectividad del derecho a la vivienda.
Entre las medidas que contempla en DL 6/2023 para facilitar la incorporación de viviendas privadas al mercado a un precio asequible para la ciudadanía de las Illes Balears, destacan las siguientes:
1.- Creación y regulación de la Vivienda de Precio Limitado (VPL).
El DL 6/2023 regula una nueva figura, denominada Vivienda de Precio Limitado (VPL), de carácter permanente, que tiene como característica más importante una limitación de su precio máximo de compraventa y de alquiler.
Se trata de una vivienda que, además de la limitación del precio, tiene otras condiciones que la diferencian de una vivienda libre ordinaria, como son la limitación a una superficie máxima de 90 m2 útiles. Asimismo, la VPL debe destinarse a domicilio habitual y permanente de sus usuarios o beneficiarios. En concreto, para poder acceder a una VPL, el beneficiario deberá ser una persona física mayor de edad, residente en las Illes Balears, y no podrá ser titular de pleno dominio o de un derecho real de uso y disfrute sobre alguna vivienda libre o sometida a algún régimen de protección, salvo que la vivienda resulte sobrevenidamente inadecuada para las circunstancias personales o familiares u otras circunstancias objetivas debidamente acreditada. Estas viviendas podrán destinarse al uso propio, a la venta, al alquiler, al alquiler con opción a compra y a otras modalidades de transmisión de cualquier derecho o cesión de uso admitido en derecho. En ningún caso se podrá tener el dominio parcial o pleno de más de una VPL.
Las VPL serán las nuevas viviendas creadas a partir de las diferentes medidas que regula este DL 6/2023, que posibilitan ir más allá de las limitaciones establecidas por el planeamiento urbanístico en referencia a los usos, densidades residenciales, edificabilidades y alturas máximas permitidas.
En concreto, el DL 6/2023 regula dos tipos de VPL: (i) VPL de tipo 1: viviendas creadas a partir de intervenciones en edificaciones existentes, que no supone un incremento de edificabilidad; y (ii) VLP de tipo 2: viviendas creadas a partir de obras de nueva planta, que supone un incremento de edificabilidad. Y, a través de la introducción de cinco nuevas disposiciones adicionales –decimoséptima a vigesimoprimera- de la Ley 12/2017, de 29 de diciembre, de urbanismo de las Illes Balears (en adelante, “LUIB”), de la modificación del Decreto Ley 3/2020, de 28 de febrero, de medidas urgentes en materia de vivienda (en adelante, “DL 3/2020”), y de la modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del Turismo de las Illes Balears (en adelante, “Ley 8/2012”), el DL 6/2023 habilita:
- -La reconversión en VPL de locales comerciales de planta baja en calles y de planta piso destinados a actividades administrativas.
- -El incremento de la densidad residencial en las zonas residenciales plurifamiliares y la división de viviendas unifamiliares existentes de ciertas dimensiones que tienen una tipología entre medianeras para crear nuevas VPL.
- -La obtención de cédulas de habitabilidad o de renovación de habitabilidad para viviendas situadas en edificaciones implantadas legalmente en suelo urbano, pero en situación de inadecuación por haberse construido al amparo de un planeamiento anterior, o de fuera de ordenación porque se han ejecutado obras, de ampliación o de reforma, sin disponer de licencia o con licencia que haya sido anulada. La disposición no especifica que la actuación tenga como finalidad la creación de nuevas VPL.
- -La aplicación a las VPL, para su creación, del régimen especial previsto en la disposición adicional séptima del DL 3/2020 para la creación de viviendas protegidas (VP) en relación con edificaciones inacabadas con licencia caducada, así como la extensión de dicho régimen al resto de edificaciones en situación de inadecuación o en estado ruinoso.
- -El incremento de las alturas máximas permitidas por el planeamiento urbanístico, para destinar el exceso de edificabilidad a VLP.
- -La adecuación de la edificabilidad de las dotaciones públicas y equipamientos privados a aquella que es característica del mismo ámbito para posibilitar un cambio de uso a residencial destinado a VLP.
- -El cambio de uso a residencial de establecimientos de alojamiento turísticos o parcelas no edificadas de uso turístico, por razones de incompatibilidad del uso turístico en la zona, inviabilidad turística y económica, falta de competitividad, o incluso de oportunidad e idoneidad del cambio, para su destino a VLP.
Cabe destacar que el DL 6/2023 incluye entre sus medidas a los inmuebles declarados BIC y les permite sumar nuevas plantas, fragmentar sus edificaciones y cambiar el uso de sus espacios comerciales previo informe favorable de la administración competente de acuerdo con la legislación en materia de patrimonio.
Las actuaciones de las diferentes medidas contenidas en el DL 6/2023 quedan circunscritas al suelo urbano.
Sin perjuicio de la eficacia inmediata de las referidas medidas contempladas en el DL 6/2023, se preserva la capacidad decisoria de los Ayuntamientos que, mediante acuerdo del Pleno, podrán moderar o excluir su aplicabilidad de forma genérica o específica en un determinado ámbito.
El procedimiento regulado para la obtención de las pertinentes autorizaciones de las medidas de este Decreto Ley es el de la licencia urbanística preceptiva para el inicio de obras y licencia de primera ocupación para el final de obra, procedimientos establecidos en la LUIB. Sin embargo, para las actuaciones que no comporten obras de nueva planta o de ampliación, se faculta a los promotores para que utilicen el régimen excepcional de declaración responsable para el inicio de las obras, pero con la preceptiva licencia de primera ocupación para el procedimiento de final de obra.
Finalmente, el DL 6/2023 modifica la Ley 5/2018, de 19 de junio, de la vivienda de las Illes Balears (en adelante, “Ley 5/2018”) para aplicar a las VLP el régimen publicidad previsto en el artículo 68 de dicha Ley, así como para incluir nuevos tipos infractores para incumplimientos relativos a las VPL.
2.- Aumento del plazo de concesión para la construcción y gestión de viviendas protegidas (VP).
El RD 6/2023 modifica la disposición segunda del DL 3/2020 referente al derecho de superficie a favor de personas físicas o jurídicas privadas para la construcción y gestión de viviendas protegidas (VP), aumentando el plazo máximo de concesión desde 50 hasta 75 años.
3.- Creación y regulación del Registro autonómico de viviendas de precio limitado.
Para la implantación de la nueva figura, el DL 6/2023 prevé la creación del Registro autonómico de viviendas de precio limitado con carácter administrativo, autonómico y público con el fin de garantizar la efectividad, el control y la información pública de estas viviendas. Asimismo, se reglan las normas de funcionamiento de este Registro.
4.- Creación y regulación del alojamiento con espacios comunes complementarios.
De forma paralela, el DL 6/2023 crea, a través de una modificación del artículo 4 de la Ley 5/2018 una nueva modalidad residencial denominada alojamiento con espacios comunes complementarios. Se trata de una nueva tipología de vivienda destinada a resolver de forma transitoria la necesidad de vivienda de personas o unidades de convivencia.
Este alojamiento estará formado por un espacio de uso privativo y de unos espacios comunes complementarios proporcionales donde se desarrollen actividades comunitarias que complementen y favorezcan la cohabitación de sus habitantes, y el uso y el disfrute de los espacios privativos de todo o parte de los alojamientos que comprende el edificio.
Estos alojamientos se podrán implantar en parcelas con usos residenciales permitidos, salvo el unifamiliar; se configurarán como una única unidad registral y se destinarán a la totalidad de un inmueble o parte de este.
Mientras la Ley 5/2018 no se desarrolle reglamentariamente, las dimensiones mínimas de las dependencias serán las correspondientes a la normativa de habitabilidad, y la suma del espacio privativo y la parte proporcional que le corresponde de los espacios comunes complementarios no podrá ser inferior a la superficie mínima establecida para las viviendas completas.
5.- Ampliación del destino preferente de los alojamientos dotacionales a empleados públicos desplazados para cubrir necesidades sanitarias, docentes y de seguridad.
La referida modificación del artículo 4 de la Ley 5/2018 afecta también a la definición de los alojamientos dotacionales, a los que se da preferencia, además de a los colectivos que se preveían anteriormente (colectivos especialmente vulnerables y, en especial, jóvenes, mayores y personas con necesidades sociales derivadas de la violencia de género y de procesos de desahucio o análogos), también a los empleados públicos desplazados para cubrir las necesidades sanitarias, docentes y de seguridad.
6.- Clausura de establecimiento o viviendas de uso turístico.
Con la finalidad de corregir la problemática de la proliferación de viviendas que se comercializan en régimen de alquiler turístico provocada por la Ley 6/2017, de 31 de julio, de modificación de la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Illes Balears, relativa a la comercialización de estancias turísticas en viviendas, el RD 6/2023 habilita la clausura temporal en la vivienda destinada de forma ilegal al uso turístico. A tal efecto, el RD 6/2023 modifica el art. 128 de la Ley 8/2012.
7.- Entrada en vigor.
De acuerdo con la disposición final segunda del DL 6/2003, esta norma entra en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOIB (esto es, el 4 de octubre de 2023).
***
El contenido de la presente Alerta tiene carácter meramente informativo. Cualquier decisión o actuación basada en su contenido deberá ser objeto del adecuado asesoramiento profesional.