Enero 2016
Decreto ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística.
El pasado 13 de enero se publicó en el Boletín Oficial de las Islas Baleares (en adelante, “BOIB”) el Decreto ley 1/2016, de 12 de enero, de medidas urgentes en materia urbanística (en adelante, “Decreto ley 1/2016”).
El Decreto ley 1/2016 introduce modificaciones a numerosos textos normativos autonómicos de las Islas Baleares, en concreto los siguientes: la Ley 12/2014, de 16 de diciembre, agraria de las Islas Baleares (en adelante, “Ley 12/2014”); la Ley 8/2012, de 19 de julio, del turismo de las Islas Baleares (en adelante, “Ley 8/2012”); la Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para la ordenación urbanística sostenible (en adelante, “Ley 7/2012”); la Ley 2/2014, de 25 de marzo, de ordenación y uso del suelo (en adelante, “Ley 2/2014”); la Ley 6/1999, de 3 de abril, de directrices de ordenación territorial y de medidas tributarias (en adelante, “Ley 6/1999”); y la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Islas Baleares (en adelante, “Ley 6/1997”).
Asimismo, el Decreto ley 1/2016 suspende la aplicación de numerosas disposiciones normativas de la Ley 2/2014, de la Ley 7/2012, de la Ley 6/1997, de la Ley 8/2012, de la Ley 12/2014, y del Decreto 39/2015, de 22 de mayo, por el que se fijan los principios generales de las actividades agroturísticas en explotaciones agrarias preferentes de las Islas Baleares (en adelante, “Decreto 39/2015”). La aludida suspensión se configura como una medida transitoria, condicionada a que el legislador proceda a modificar también dichas disposiciones normativas, fijándose para ello como fecha límite el 31 de diciembre de 2017.
De acuerdo con lo establecido en el preámbulo del Decreto ley 1/2016, la situación jurídica frente a la que el Decreto ley 1/2016 reacciona es la siguiente: “Tanto en la Ley 2/2014 como en las otras mencionadas se han introducido procedimientos de carácter extraordinario y transitorio en algunos casos dirigidos a legalizar lo edificado o construido sin autorización, que operan de acuerdo con procedimientos singulares o creados al margen de procedimientos ordinarios previstos en la normativa de disciplina urbanística regulados ad hoc por la Ley 2/2014. La existencia de procedimientos extraordinarios, como el de la disposición transitoria décima de esta Ley, posibilita la consolidación de situaciones de imposible reversión. Los procedimientos singulares que se han ido aprobando han ido dirigidos entre otras cosas a: habilitar la clasificación como urbanos de suelos rústicos, incluso protegidos, que no reúnen las condiciones generales y ordinarias de aquella categoría de suelo; permitir la plena incorporación a la ordenación urbanística, con todas las facultades inherentes al derecho a edificar, de construcciones o edificaciones existentes en suelo rústico con dispensa del cumplimiento de los parámetros urbanísticos aplicables; autorizar la edificación de viviendas en áreas naturales de especial interés; excluir la exigencia de la declaración de interés general para la realización de nuevas edificaciones en suelo rústico de especial protección; exonerar el cumplimiento de las limitaciones sobre volumen máximo construible impuestas a los establecimientos turísticos en suelo rústico; autorizar el aumento de edificabilidad y de ocupación de parcela de los establecimientos turísticos, incluso los afectados por infracciones urbanísticas, por encima de los parámetros máximos establecidos; eliminar las limitaciones establecidas por el planeamiento urbanístico para la implantación de establecimientos turísticos en edificios catalogados o sometidos al régimen de protección del patrimonio arquitectónico; o habilitar las segregaciones de parcelas rústicas con una extensión inferior a la unidad mínima de cultivo o forestal”.
El Decreto ley 1/2016 ha sido aprobado por la vía de urgencia, lo que estaría justificado, según se señala también en el preámbulo del Decreto, en “el principio de desarrollo territorial sostenible, por la necesidad de evitar la desfiguración del suelo rústico y de evitar determinados asentamientos urbanos, así como por la necesidad de preservar, entre otros, el principio de igualdad entre los propietarios que solicitan licencias urbanísticas”.
A la vista de lo anterior, no cabe la menor duda de que nos encontramos ante una norma de especial importancia, pues afecta a sectores tan relevantes como el urbanismo, la ordenación del territorio, el turismo y el sector agrario. No cabe duda, asimismo, de que la situación jurídica generada por el Decreto ley 1/2016 es compleja, por cuanto no sólo introduce de forma sorpresiva numerosas modificaciones en los referidos sectores, sino que además establece una situación transitoria que impide conocer, por el momento, cuál ha de ser la configuración última de muchas de las disposiciones normativas afectadas por el mismo.
A continuación se analizan las principales novedades introducidas por el Decreto ley 1/2016 en las normativas autonómicas citadas.
1.- Reforma de la Ley del suelo de las Islas Baleares.
1.1.- Restricción del concepto de suelo urbano.
1.1.1.- Exclusión de la figura de los asentamientos en el medio rural de la clasificación de suelo urbano.
El artículo primero del Decreto ley 1/2016 modifica la letraa) del artículo 24.1 de la Ley 2/2014.
El apartado 1 del artículo 24 de la Ley 2/2014 regula el concepto de suelo urbano. De acuerdo con la redacción original de este precepto, el suelo urbano estaba constituido por los siguientes terrenos:
“a. Los terrenos que el planeamiento urbanístico general incluye de manera expresa en esta clase de suelo porque, habiendo sido legalmente sometidos al proceso de integración en el tejido urbano, o bien cuentan con todos los servicios urbanísticos básicos, o bien son ordenados como asentamientos en el medio rural de acuerdo con lo previsto en el artículo 26 de esta ley.
b. Los terrenos que, en ejecución del planeamiento urbanístico, alcanzan el grado de urbanización que este determina.”
Tras la modificación introducida por el Decreto ley 1/2016, constituyen suelo urbano los siguientes terrenos:
“a. Los terrenos que el planeamiento urbanístico general incluye de manera expresa en esta clase de suelo porque, habiendo sido legalmente sometidos al proceso de integración en el tejido urbano, cuentan con todos los servicios urbanísticos básicos.
b. Los terrenos que, en ejecución del planeamiento urbanístico, alcanzan el grado de urbanización que este determina.”
Como vemos, la modificación introducida en el apartado a)del artículo 24.1 de la Ley 2/2014 se destina esencialmente a excluir que los asentamientos en el suelo rural, regulados en el artículo 26 de esa norma, puedan obtener la clasificación de suelos urbanos.
Nótese que, de acuerdo con lo establecido en la Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016, la aplicación del referido artículo 26 de la Ley 2/2014 (que regula las condiciones que han de reunir los llamados asentamientos urbanos para que puedan ser clasificados como suelos urbanos) ha quedado suspendida a expensas de ulteriores modificaciones legislativas o, como máximo, hasta el 31 de diciembre de 2017.
1.1.2.- Suspensión de la Disposición adicional sexta de la Ley 2/2014, que permite que determinados suelos transformados de facto se clasifiquen como suelo urbano.
La Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016 suspende también la aplicación de la Disposición adicional sexta de la Ley 2/2014 hasta que se apruebe su modificación o como máximo hasta el 31 de diciembre de 2017, si antes no se hubiese hecho efectiva la referida modificación.
La Disposición adicional sexta de la Ley 2/2014 regula lo que denomina “suelos transformados a la entrada en vigor de la Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para el desarrollo urbanístico sostenible”, permitiendo en determinados casos que los mismos se clasifiquen como suelo urbano. En efecto, el apartado 1 de la referida Disposición adicional sexta establece lo siguiente:
“1. Sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 24, constituyen también suelo urbano los terrenos que, a la entrada en vigor de la Ley 7/2012, de 13 de junio, de medidas urgentes para el desarrollo urbanístico sostenible, y con independencia de su clasificación urbanística previa, se encontraran integrados o conformaran trama urbana y cumplan alguno de los siguientes requisitos:
a) Estar transformados por la urbanización contando su ámbito con la totalidad de los servicios urbanísticos que, en su caso, exigía el planeamiento sobre la base del cual se ejecutaron y, en ausencia de este, con los básicos, plenamente funcionales y suficientes para los usos a que dan servicio.
b) Que su ámbito, aunque carezcan de algunos de los servicios urbanísticos básicos, tenga la ordenación consolidada por ocupar la edificación al menos dos terceras partes de los espacios aptos para la misma, según la ordenación que se establezca.”
De este modo, pese a que el artículo 24 de la Ley 2/2014 establezca como criterio esencial para que los terrenos adquirieran la consideración de suelo urbano que los mismos hayan sido “legalmente sometidos al proceso de integración en el tejido urbano”, este requisito desaparece en los supuestos a que se refiere la mencionada Disposición adicional sexta, que permite la clasificación como suelo urbano de los terrenos transformados de facto antes de la entrada en vigor de la Ley 7/2012, esto es, antes del 24 de junio de 2012.
Pues bien, como decimos, el Decreto ley 1/2016 ha suspendido la Disposición adicional sexta de la Ley 2/2014, impidiendo así que dicho tipo de terrenos puedan ser clasificados como suelo urbano. Nótese que, de acuerdo con la Disposición transitoria segunda del Decreto ley 1/2016, esta suspensión aplica incluso a los instrumentos de planeamiento que estén en trámite, impidiendo que pueda procederse a su aprobación definitiva.
Asimismo, y en conexión con lo anterior, debe señalarse que la Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016 suspende también la aplicación de la Disposición adicional quinta de la Ley 2/2014, que establece que “[l]os terrenos que se incorporen como suelo urbano a través de lo previsto en la disposición adicional sexta de la presente ley y que acrediten el cumplimiento de los requisitos que fija esta disposición con anterioridad a día 18 de abril de 1999, no computarán como crecimiento a efectos de lo previsto en el artículo 33 de la Ley 6/1999, de 3 de abril , de las directrices de ordenación territorial de las Illes Balears y de medidas tributarias, y en las disposiciones correspondientes que fijen los planes territoriales insulares en desarrollo de este artículo.”
1.2.- Suspensión de la Disposición transitoria décima de la Ley 2/2014, que permite que las edificaciones ilegales en suelo rústico, respecto de las cuales hubiera prescrito la infracción urbanística en que hubieran incurrido, puedan legalizarse.
La Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016 suspende también la Disposición transitoria décima de la Ley 2/2014, hasta que se apruebe su modificación o como máximo hasta el 31 de diciembre de 2017, si antes no se hubiese hecho efectiva la referida modificación.
La Disposición transitoria décima de la Ley 2/2014 establece lo siguiente:
“[l]as edificaciones existentes en suelo rústico, respecto de las cuales a la entrada en vigor de esta ley ya no procediera adoptar las medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística, por manifiesta prescripción de la infracción según la normativa de aplicación, se podrán incorporar a la ordenación en el plazo máximo de tres años, con todos los derechos y deberes inherentes a las obras realizadas con licencia.”
De conformidad con lo dispuesto en la citada Disposición transitoria décima, la legalización de las edificaciones está sujeta al pago de las mismas tasas y de los mismos impuestos previstos en la normativa para las nuevas edificaciones, así como al pago de una contraprestación económica. Las cantidades ingresadas por este concepto han de destinarse a la adquisición, la recuperación, la protección y la gestión sostenible de espacios y recursos naturales o su incorporación al patrimonio municipal de suelo.
Pues bien, como decimos, el Decreto ley 1/2016 suspende la citada Disposición transitoria décima de la Ley 2/2014, impidiendo así que se continúe con los procedimientos de legalización previstos en dicha disposición normativa.
1.3.- Incremento de los porcentajes de cesión en determinadas actuaciones de transformación urbanística.
El artículo primero del Decreto ley 1/2016 también modifica la letra d) del artículo 32.3 de la Ley 2/2014.
El artículo 32 de la Ley 2/2014 regula los deberes de los propietarios de suelo urbano, estableciendo que estos deberes son, esencialmente, los de completar la urbanización y edificar los solares. En concreto, en el apartado 3 de dicho precepto, que es modificado por el Decreto ley 1/2016, se especifican los deberes de los propietarios de suelo urbano en los supuestos en que la compleción de la edificación requiera de actuaciones urbanísticas, cuando, para alcanzar la condición de solar, no son suficientes las obras de conexión de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento.
En la letra d) de dicho artículo 32.3 de la Ley 2/2014 se establece que cuando se trate de actuaciones de reforma integral de la urbanización o de actuaciones de dotación, con carácter general, los propietarios de suelo urbano tienen la obligación de ceder el suelo libre de cargas de urbanización correspondiente al 10% de la edificabilidad media ponderada que comporten las diferentes actuaciones.
Pues bien, en la modificación de dicho precepto, el Decreto ley 1/2016 incrementa ese porcentaje de cesión del 10% al 15%.
2.-Modificaciones de la matriz de ordenación de usos del suelo rústico.
En virtud del artículo segundo del Decreto ley 1/2016, se modifica el anexo 1 de la Ley 6/1999, relativo a la matriz de ordenación de usos del suelo rústico, recuperándose de esta forma gran parte de la vigencia que dicho anexo tenía antes de la entrada en vigor de la Ley 12/2014.
En concreto, las principales modificaciones introducidas en la citada Ley 6/1999 por el Decreto ley 1/2016 son las siguientes:
(i) En primer lugar, se reducen las regulaciones de usos de suelo rústico a las categorías 1 (“admitido sin perjuicio del cumplimiento de la normativa específica”), 2 (“condicionado según establece el Plan Territorial Insular”), 2-3 (“prohibido con las excepciones que establece el Plan Territorial Insular”) y 3 (“prohibido”).
En este sentido, se eliminan las categorías 4 (“admitido siempre que no suponga la construcción de nuevas edificaciones y sin perjuicio de la normativa sectorial”), 5 (“admitido de acuerdo con las determinaciones de la Ley agraria de las Illes Balears y sin perjuicio del cumplimiento de la normativa sectorial”) y 6 (“regulación según la categoría subyacente y con la adopción de medidas para evitar o minimizar el riesgo”), anteriormente previstas para la regulación de actividades en el sector primario en Áreas Naturales de Especial Interés de Alto Nivel de Protección (AANP), Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI), Áreas de Prevención de Riesgos (APR) y Áreas de Protección Territorial (APT). La regulación de dichas actividades queda ahora restringida a las categorías 1, 2 y 2-3.
(ii) Por otra parte, se introducen modificaciones en las regulaciones de algunas de las actividades complementarias del sector primario relativas a las Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP) y a las Áreas de Transición (AT), que pasan de considerarse “admitidas” (categoría 1) a estar ahora “condicionadas” a lo previsto en el Plan Territorial Insular (categoría 2)
(iii) Asimismo, se modifican las regulaciones de usos relativas a vivienda unifamiliar aislada en las Áreas Naturales de Especial Interés (ANEI), Áreas Rurales de Interés Paisajístico (ARIP) y Áreas de Prevención de Riesgos (APR), que pasan de una categoría 2-3, 2, 2 a una categoría 3, 2-3, 2-3, respectivamente.
(iv) Adicionalmente, se concretan las normas específicas relativas a las Áreas de Prevención de Riesgos (APR). Así, en relación con las áreas de prevención de riesgos de erosión, se precisa que (i) se deberán estabilizar los taludes de excavación mediante muros de contención o bancales, (ii) que los bancales y paredes secas, existentes o de nueva creación, se deberán mantener en buen estado de conservación, y (iii) que la deforestación deberá ser la estrictamente necesaria para la ejecución de la obra. En cuanto a las áreas de prevención de riesgos de vulnerabilidad de acuíferos, se prevé (i) que el sistema de tratamiento de las aguas residuales deberá cumplir con lo establecido en el Plan Hidrológico de las Islas Baleares, y (ii) que durante la ejecución de las obras se deberán adoptar las máximas precauciones para evitar el vertido de substancias contaminantes, incluidas las derivadas del mantenimiento de las maquinarias.
(v) Se condicionan las actividades en el sector primario de las Áreas Naturales de Especial Interés de Alto Nivel de Protección (AANP) a que no supongan la construcción de nuevas edificaciones.
(vi) Finalmente, se modifica la definición de las actividades reguladas en la matriz de suelo rústico, añadiéndose la previsión de que los albergues, los refugios e instalaciones destinadas a alojamientos de grupos no sometidos a la Ley agraria, o similares, tendrán la consideración de uso condicionado en toda clase de suelo rústico, siempre y cuando sean de titularidad pública, sin perjuicio de los que sean expresamente previstos como admitidos en el planeamiento territorial o ambiental.
3.- Reforma de la Ley del turismo de las Islas Baleares.
3.1.- Modificación y suspensión parcial del régimen de dispensas regulado en el artículo 25 de la Ley 8/2012.
3.1.1.- Limitación del alcance de las dispensas reguladas en el artículo 25 de la Ley 8/2012.
En primer lugar, el artículo tercero del Decreto ley 1/2016 modifica los apartados 1 y 2 del artículo 25 de la Ley 8/2012.
El artículo 25 de la Ley 8/2012, en su redacción inicial, permitía que las Administraciones pudiesen dispensar el cumplimiento de “algunos de los requisitos establecidos normativa o reglamentariamente, cuando las circunstancias concurrentes permitan, tras una valoración conjunta de las instalaciones, los servicios y las mejoras introducidas, compensar el incumplimiento de la manera que se considere conveniente para el interés general”.
Con las modificaciones introducidas por el Decreto ley 1/2016 en los apartados 1 y 2 de dicho artículo 25, se deja establecido que dichas dispensas únicamente son aplicables por la Administración turística y en relación con la normativa de turismo, impidiendo así que las dispensas puedan aplicarse en relación a otro tipo de exigencias no puramente turísticas.
De este modo, es clara la voluntad del legislador de limitar sustancialmente el alcance de este tipo de dispensas.
3.1.2.- Suspensión de la facultad excepcional del Consejo de Gobierno de dispensar a determinados proyectos del cumplimiento de cualesquiera parámetros urbanísticos y de ordenación territorial.
El Decreto ley 1/2016 suspende la aplicación del apartado 3 del artículo 25 de la Ley 8/2012, que establece lo siguiente:
“3. Cuando por la singularidad, importancia y significación de un proyecto de arquitectura o ingeniería elaborado por arquitectos, ingenieros o artistas de renombre y prestigio internacional resultase un interés marcado y una conveniencia notoria por el atractivo que pueda suponer para la isla en que estuviese proyectado, el Consejo de Gobierno, mediante expediente motivado, podrá dispensar a dicho proyecto del cumplimiento de cualesquiera de los parámetros de su competencia que sean aplicables. Previamente a la dispensa del Consejo de Gobierno, este órgano deberá acordar la declaración de interés autonómico de la inversión y proponer a las otras administraciones competentes la dispensa del cumplimiento de cualesquiera parámetros urbanísticos o de ordenación territorial cuya aplicación les esté competencialmente atribuida, a los efectos de que los proyectos que reúnan las características a que se refieren los apartados anteriores, e instados por el Consejo de Gobierno, sean realizables.”
Por tanto, el Decreto ley 1/2016 suspende esa posibilidad excepcional y discrecional que se otorga al Consejo de Gobierno de dispensar a determinados proyectos de cumplir con cualesquiera parámetros urbanísticos o de ordenación territorial de su competencia.
3.2.- Eliminación de la exoneración de las limitaciones de volumen máximo construido que aplicaba a determinadas obras en establecimientos de alojamiento de turismo rural.
El artículo tercero del Decreto ley 1/2016 también modifica el apartado 2 bis del artículo 44 de la Ley 8/2012.
Con esta modificación, el Decreto ley 1/2016 elimina uno de los párrafos que se contenían en dicho apartado, cuyo contenido era el siguiente:
“Las obras definidas en los apartados 2 y 2 bis de este artículo quedan exoneradas de la limitación del volumen máximo construible en cada edificio, que establece el artículo 28.4 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, de Suelo Rústico”.
Esta exoneración, que aplicaba, entre otras, a las obras de reforma y ampliación en los establecimientos de alojamiento de turismo rural, queda suprimida por el Decreto ley 1/2016. De este modo, a partir de ahora este tipo de obras dejarán de beneficiarse de dicha exoneración, y quedarán sometidas a la limitación del volumen máximo construible en cada edificio.
3.3.- Modificación y suspensión parcial de la Disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012, que regula las solicitudes de modernización de establecimientos turísticos.
3.3.1.- Modificaciones en la Disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012.
El Decreto ley 1/2016, también en su artículo tercero, modifica varios apartados de la Disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012, que regula varios aspectos de las solicitudes de modernización de establecimientos turísticos existentes, situados en suelo urbano o rústico.
La Disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012 prevé la posibilidad excepcional de que determinadas solicitudes de modernización que se presenten en los cinco años posteriores a la entrada en vigor de dicha ley estén “excluidas de los parámetros de planeamiento territorial, urbanísticos y turísticos que, estrictamente, impidieran su ejecución, siempre que tengan por objeto potenciar la desestacionalización, la búsqueda o la consolidación de nuevos segmentos del mercado o mejorar la calidad, la oferta, la seguridad, la accesibilidad o la sostenibilidad medioambiental de los establecimientos turísticos”.
Pues bien, las modificaciones introducidas en dicha disposición por el Decreto ley 1/2016, con carácter general, van dirigidas a limitar el alcance de las obras que pueden llevarse a cabo en virtud de dicho procedimiento, y a establecer que la referencia para las ampliaciones y para la obras que se excepcionalmente se permiten ejecutar sean las obras legalmente realizadas, y no las existentes (por ejemplo, en el apartado 2 se cambia la expresión “10% de las existentes” por “10% de lo legalmente construido”).
Asimismo, se incluye un nuevo apartado 15 a dicha Disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012, en el que se establecen especificidades en su aplicación al Plan de Reconversión de la Playa de Palma.
3.3.2.- Suspensión de algunos apartados de la Disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012.
Además de modificar algunos de sus extremos, Decreto ley 1/2016 también suspende algunos de los apartados de la Disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012. En concreto, en virtud de la Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016, quedan sin efecto los apartados 5, 9 y 14 de dicha Disposición adicional cuarta hasta que se apruebe su modificación o como máximo hasta el 31 de diciembre de 2017, si antes no se hubiese hecho efectiva la referida modificación .
En el apartado 5, se prevé una facultad excepcional a la hora de aprobar cierto tipo de solicitudes de modernización en alojamientos turísticos de categoría no inferior a las cinco estrellas, permitiéndose que las mismas supongan un incremento superior al 20% e inferior a un 40% de la edificabilidad y la ocupación siempre que fueran destinadas a la apertura de establecimientos de alojamiento turístico, de categoría no inferior a cinco estrellas y además resulte un marcado interés y una notoria conveniencia por su singularidad, importancia y significación al estar elaborados por arquitectos, ingenieros o artistas de renombre y prestigio internacional, o que se trate de actuaciones singulares o emblemáticas.
En el apartado 9, se estable que lo preceptuado en esa Disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012 sea de aplicación a nuevos establecimientos turísticos.
Finalmente, en apartado 14, se prevé la posibilidad de que el plazo de cinco años establecido por la Disposición adicional cuarta de la Ley 8/2012 pueda ser ampliado por el Consejo de Gobierno.
Como se ha referido, la aplicación de estos tres apartados ha quedado suspendida en virtud del Decreto ley 1/2016. De nuevo, se denota claramente la intención del legislador de tratar de limitar el alcance de este tipo de procedimientos excepcionales.
3.4.- Suspensión de la posibilidad de que los establecimientos de alojamiento turístico puedan constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines.
La Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016 suspende también la aplicación del artículo 35 de la Ley 8/2012, hasta que se apruebe su modificación o como máximo hasta el 31 de diciembre de 2017, si antes no se hubiese hecho efectiva la referida modificación
El artículo 35 de la Ley 8/2012 establece lo siguiente:
“Se podrán constituir en régimen de propiedad horizontal o figuras afines los establecimientos existentes o de nueva creación de alojamiento turístico con categoría mínima de tres estrellas superior o tres llaves, que estén abiertos al público como mínimo seis meses al año, quedando estrictamente sometidos a los principios de uso turístico exclusivo y unidad de explotación, con independencia del sistema de comercialización por el que opte el explotador.”
Con la suspensión de dicho precepto, queda vetada esta posibilidad de que los alojamientos turísticos puedan constituirse en régimen de propiedad horizontal o figuras afines.
3.5.- Suspensión de determinadas exenciones de requisitos procedimentales (declaración de interés general y evaluación de impacto ambiental) relativas a establecimientos de alojamiento de turismo rural.
Asimismo, la Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016 suspende la aplicación del apartado 4 del artículo 44 de la Ley 8/2012, hasta que se apruebe su modificación o como máximo hasta el 31 de diciembre de 2017, si antes no se hubiese hecho efectiva la referida modificación.
El artículo 44.4 de la Ley 8/2012 señala lo siguiente:
“4. Para la obtención de la licencia de obras, la licencia de instalación, apertura o funcionamiento de reformas, ampliaciones o nuevos establecimientos de alojamiento de turismo rural, excepto si se trata de hoteles rurales de nueva creación, no será necesaria la declaración de interés general.
Igualmente, la licencia de obras, la licencia de apertura y la licencia de funcionamiento de reformas, ampliaciones o nuevos establecimientos de alojamiento de turismo rural, excepto si se trata de hoteles rurales de nueva creación, no estarán sujetas a la evaluación de impacto ambiental a que se refiere el grupo 7 h) del anexo II de la Ley 11/2006, de 14 de septiembre, de evaluaciones de impacto ambiental y evaluaciones ambientales estratégicas en las Illes Balears.
Reglamentariamente deberán establecerse los criterios sobre longitud, tamaño y uso que pudieran constituir un límite a dicha excepción de evaluación por considerar que dichas magnitudes o usos podrían tener repercusiones sobre el medio ambiente.”
De este modo, en virtud de la suspensión del referido artículo 44.4 de la Ley 8/2012, han dejado de ser de aplicación las excepciones contenidas en dicho precepto, que eximen de la obtención de la declaración de interés general y de las evaluaciones de impacto ambiental y estratégicas en la ejecución de determinadas obras y en el establecimiento de determinadas actividades relacionadas con alojamientos de turismo rural.
En conexión con lo anterior, la Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016 suspende también la aplicación de la Disposición adicional novena de la Ley 8/2012, en la que se establece lo siguiente:
“En todos los tipos de suelo rústico, con independencia de su grado de protección, estará permitida la oferta de establecimientos de alojamiento de turismo rural en los términos establecidos en la sección 3ª del capítulo II del título III de esta ley, sin que sea precisa la declaración de interés general, salvo cuando se trate de un nuevo hotel rural, que sí que deberá realizar dicho trámite.
Tampoco será necesaria la declaración de interés general para aquellas actuaciones a realizar en establecimientos turísticos implantados legalmente en suelo rústico.
Las personas físicas o jurídicas que promuevan cualquier licencia de obras, licencia de instalación, apertura o funcionamiento de reformas, ampliaciones o nuevos establecimientos de alojamiento, exentas o no de la necesidad de obtener declaración de interés general, estarán obligadas al abono de la prestación compensatoria derivada de la atribución de un uso y aprovechamiento excepcional atípico del suelo, regulada en el artículo 17 de la Ley 6/1997, de 8 de julio, del suelo rústico de las Illes Balears, a favor del municipio en el que se autoricen estas actividades.”
De nuevo, en dicha Disposición adicional novena se establece que el inicio de la actividades relacionadas con el establecimiento de alejamientos de turismo rural (salvo hoteles rurales de nueva creación) no está sometida a declaración de interés general, y que no están en ningún caso sometidas a declaración de interés general las obras que se realicen en dicho tipo de alojamientos.
Pues bien, dichas exenciones, como decimos, quedan ahora sin efecto hasta que se apruebe la modificación de la aludida Disposición adicional novena de la Ley 8/2012 o como máximo hasta el 31 de diciembre de 2017, si antes no se hubiese hecho efectiva dicha modificación.
3.6.- Suspensión de reconversiones y cambios de uso ex artículo 78 de la Ley 8/2012.
Adicionalmente, la Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016 suspende la aplicación del artículo 78 de la Ley 8/2012, en el que se regulan las posibilidades de reconversión de y cambio de uso de alojamiento turístico o parcelas de uso turístico.
En relación con esta cuestión, el Decreto ley 1/2016 suspende también la letra b) del artículo 90.1 de la Ley 8/2012, que prevé la reconversión o el cambio de uso como posibilidades de los establecimientos dados de baja definitiva.
Las referidas suspensiones se configuran como una medida transitoria, condicionada a que el legislador proceda a modificar también dichas disposiciones normativas, fijándose para ello como fecha límite el 31 de diciembre de 2017.
3.7.- Suspensión de las habilitaciones contenidas en la Disposición adicional décima de la Ley 8/2012 en relación con el uso turístico de edificios.
Por otra parte, el Decreto ley 1/2016 suspende la aplicación de la Disposición adicional décima de la Ley 8/2012, hasta que se apruebe su modificación o como máximo hasta el 31 de diciembre de 2017, si antes no se hubiese hecho efectiva la referida modificación.
La Disposición adicional décima de la Ley 8/2012 establece lo siguiente:
“El uso turístico estará permitido en los edificios catalogados y ubicados en cualquier tipo de suelo, previo informe, favorable y vinculante, de la administración competente en materia turística y de la administración competente en materia de patrimonio.
También estará permitido, en los términos previstos en la normativa estatal y resto de normativa que puede ser de aplicación, el uso turístico en edificaciones que tengan o hayan tenido uso militar o en espacios de dominio público portuarios afectos al servicio de señalización marítima, siempre que conserven sus valores patrimoniales, de acuerdo con el informe que emitan las administraciones competentes.”
Como puede comprobarse, dicha disposición habilita, con carácter general, el uso turístico en edificios catalogados y ubicados en cualquier tipo de suelo y, con carácter específico, el uso turístico de edificaciones que tengan o hayan tenido uso militar o en espacios de dominio público portuarios afectos al servicio de señalización marítima.
Dichas habilitaciones, como decimos, han quedado suspendidas por el Decreto ley 1/2016.
3.8.- Suspensión de la habilitación general contenida en la Disposición adicional decimonovena de la Ley 8/2012 sobre actividades en suelo rústico de grandes equipamientos deportivos, recreativos y culturales, incluidos los campos de golf.
El Decreto ley 1/2016 suspende también la aplicación de la Disposición adicional decimonovena de la Ley 8/2012, que, con carácter general, permite la actividad en suelo rústico de grandes equipamientos deportivos, recreativos, culturales (entre los cuales se incluye el campo de golf), así como de cualquier otro uso que claramente contribuya a la desestacionalización. Nótese que dichas actividades han de regirse por lo que el plan territorial insular correspondiente establezca.
En relación con lo anterior, el Decreto ley 1/2016 suspende también la Disposición transitoria sexta de la Ley 8/2012, que estable el régimen transitorio aplicable a las referidas actividades en tanto no hayan sido aprobados los planes territoriales insulares.
De este modo, con la entrada en vigor del Decreto ley 1/2016, queda suspendida tanto la habilitación general establecida en relación con este tipo de actividades, como el régimen transitorio por el cual se fomenta la implantación de las mismas en tanto no se aprueben los planes insulares correspondientes.
La referidas suspensiones de la Disposición adicional decimonovena y de la Disposición transitoria sexta de la Ley 8/2012 se configuran como una medida transitoria, condicionada a que el legislador proceda a modificar su contenido, fijándose para ello como fecha límite el 31 de diciembre de 2017.
4.- Reforma de la Ley agraria de las Islas Baleares.
4.1.- Modificaciones a la Ley 12/2014.
En virtud del artículo cuarto del Decreto ley 1/2016, se introducen modificaciones a algunos artículos de la Ley 12/2014, pudiéndose destacar, entre otras, las siguientes:
(i) En cuanto a las actividades complementarias a la agraria, en primer lugar, se modifica el artículo 83.1 de la Ley 12/2014 en el sentido de eliminar la previsión normativa de que las mismas “no están sujetas en ningún caso a declaración de interés general”, quedando sujetas dichas actividades, en su caso, a licencia urbanística, licencia de actividades, declaración responsable e inscripción en el registro agrario.
Por otra parte, se modifica el artículo 87.1 de la Ley 12/2014, relativo a la regulación de los agroturismos en explotaciones agrarias preferentes, que pasa ahora a ser más restrictiva. En efecto, se mantiene la actividad de agroturismo como actividad complementaria de una explotación agraria, que podrá llevarse a cabo en las condiciones y requisitos establecidos en ley turística (en concreto, en el artículo 44 de la Ley 8/2012). No obstante, se elimina la exención del cumplimiento de los requisitos de antigüedad y de parcela establecidos en la citada ley de turismo, así como la previsión de que “ni el desarrollo reglamentario ni los instrumentos de planeamiento territorial o urbanístico podrán exigir cualquier otro requisito de antigüedad y de parcela”. De esta forma, los edificios que se destinen a la actividad de agroturismo tendrán que estar ubicados ahora en edificaciones construidas antes del 1 de enero de 1960, y situadas en una finca rústica de una superficie mínima de 21.000 m2. Ello, sin perjuicio de otros requisitos de antigüedad y de parcela que se establezcan mediante desarrollo reglamentario o instrumentos de planeamiento territorial o urbanístico.
Finalmente, se modifica el artículo 59.2 de la Ley 12/2014, relativo a las actividades ecuestres. En concreto, se mantiene su consideración como actividades complementarias de la explotación agraria sobre las que queda prohibido todo tipo de juego y/o apuesta. A estos efectos, se conserva con carácter general la definición de actividades ecuestres complementarias de la explotación agraria ya contenida en la versión del artículo 59.2 de la Ley 12/2014 anterior a la reforma, si bien se excluye expresamente la práctica del polo. No obstante lo anterior, dejarán de considerarse incluidas en la actividad complementaria de la explotación agraria las actividades de carácter comercial, de restauración, social, de espectáculos o similares que se pretendan asociar con actividades ecuestres.
(ii) En cuanto a los usos agrarios, se limitan las exoneraciones de la exigencia de parcela mínima, que serán únicamente de aplicación a explotaciones agrarias prioritarias, infraestructuras de regadío o en los invernaderos, pero ya no lo serán respecto a edificaciones o a construcciones para actividades de venta directa o transformación agraria.
Asimismo, respecto a actuaciones de edificación, construcción o instalación vinculadas a la actividad agraria o complementaria, se limita el concepto de superficies no cumputables a efectos de ocupación, que queda ahora circunscrito a las superficies no cubiertas que no estén pavimentadas.
Se mantiene la posibilidad de autorizar, dentro de una explotación agraria, nuevas actuaciones de edificación, construcción o instalación vinculadas a las actividades de venta directa y de transformación agraria, agroocio y autoconsumo de los productos de la explotación, tanto de la actividad agraria como complementaria, pero se limita la superficie útil destinada a la exposición y venta, que pasa de 150 m2 a un máximo de 75 m2.
Finalmente, se prevé que, con carácter general, toda infraestructura y dotación de servicio vinculada a una explotación agraria se regirá por lo establecido en la matriz de ordenación del suelo rústico.
4.2.- Suspensión en la aplicación de disposiciones de la Ley 12/2014.
Adicionalmente, en virtud la Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016, se suspende la aplicación de numerosas disposiciones de la Ley 12/2014 hasta que se apruebe su modificación o como máximo hasta el 31 de diciembre de 2017, si antes no se hubiese hecho efectiva la referida modificación. En concreto, quedan sin efecto las disposiciones siguientes de la Ley 12/2014:
(i) El apartado 1 del artículo 59, relativo a la definición de las actividades ecuestres complementarias, así como el apartado 3 del referido precepto, que regula los supuestos de exención de la declaración de interés general respecto de actividades ecuestres complementarias.
(ii) La letra a) del artículo 93, que establece como criterio de regulación de las actividades agrarias y complementarias el reconocimiento en los instrumentos de ordenación territorial del carácter de uso admitido de los usos agrarios.
(iii) El artículo 94, relativo al régimen de usos agrarios, que establece, por un lado, que los usos agrarios tienen siempre el carácter de uso admitido en el suelo rústico y, por otro, que las actividades agrarias y complementarias (independientemente de la calificación del suelo donde se lleven a cabo, debido a que son un uso admitido y están vinculadas con el destino o la naturaleza de las fincas) no están sujetas en ningún caso a la declaración de interés general.
(iv) La letra c) del apartado 2 del artículo 95, relativo a segregaciones de fincas rústicas. Concretamente, queda sin efecto la posibilidad de segregar en suelo rústico por debajo de la unidad mínima de cultivo o forestal, a excepción de los supuestos previstos en las letras a) y b) del citado apartado 2 del artículo 95, así como en la Ley 19/1995, de 4 de julio, de modernización de las explotaciones agrarias.
(v) El apartado 2 del artículo 100, relativo al contenido del planeamiento urbanístico respecto de edificaciones, construcciones e instalaciones vinculadas a la actividad agraria y complementaria.
(vi) El apartado 4 del artículo 102, que, en relación con actuaciones de edificación, construcción o instalación vinculadas a la actividad agraria o complementaria, regula supuestos de exoneración del cumplimiento de las condiciones establecidas en el planeamiento urbanístico o determinadas en el título IV de la Ley 6/1997. Dicha exoneración legitima al ayuntamiento para otorgar la correspondiente licencia urbanística a las referidas actuaciones.
(vii) El artículo 104, relativo al régimen de las edificaciones existentes y cambios de uso en explotaciones agrarias.
(viii) El artículo 128, que impide que instrumentos de ordenación territorial, urbanística o medioambiental puedan establecer limitaciones o restricciones sobre la venta directa de los productos obtenidos de la actividad agraria y complementaria.
(ix) La Disposición adicional primera, que, con carácter general, establece que las edificaciones, las construcciones y las instalaciones destinadas a usos agrarios, ubicadas en una explotación agraria existentes a la entrada en vigor de la Ley 12/2014 (esto fue, el 12 de enero de 2015) y construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 1/1991, de 30 de enero, de régimen urbanístico de las áreas de especial protección de las Illes Balears (esto fue, el 10 de marzo de 1991), se consideran incorporadas a la ordenación con todos los derechos y deberes inherentes a las obras ejecutadas con licencia.
(x) La Disposición adicional segunda, en virtud de la cual se deja sin efecto cualquier norma que exija la declaración de interés general para la implantación de actividades agrarias y complementarias.
(xi) Los apartados 4, 5, 6 y 7 de la Disposición final segunda, que modifican ciertos preceptos de la Ley 6/1997 en el sentido de (i) permitir segregaciones en suelo rústico por debajo de la unidad mínima de cultivo o forestal; (ii) vincular la regulación de las actuaciones relacionadas con las actividades agrarias y complementarias con lo dispuesto en la legislación agraria; y (iii) excluir la exigencia de declaración previa de interés general respecto de las infraestructuras y equipamientos vinculados con las explotaciones agrarias, así como de las infraestructuras de regadíos promovidas por las administraciones públicas (por tener carácter de uso admitido).
5.- Reforma de la Ley de suelo rústico de las Islas Baleares.
5.1.- Modificación de la regulación de la declaración de interés contenida en el artículo 26 de la Ley 6/1997.
En su artículo quinto, el Decreto ley 1/2016 modifica el apartado 2 del artículo 26 de la Ley 6/1997.
El artículo 26 de la Ley 6/1997 establece, en su apartado 1 que, con carácter general, las actividades relacionadas con usos no prohibidos, distintos de los admitidos o del de vivienda unifamiliar, solamente podrán autorizarse cuando resulten declaradas de interés general.
Pues bien, en el apartado 2 de ese artículo se establecen una serie de condiciones al otorgamiento de la declaración de interés general. En la nueva redacción otorgada en este apartado, desaparece la posibilidad de que se declaren de interés general actividades por el hecho de que “contribuyan a la ordenación o al desarrollo rurales”, y se pasa a exigir que, en caso de que supongan actuaciones de construcción, edificación o instalación, resulten de ubicación necesaria en el suelo rústico por su vinculación funcional directa.
5.2.- Suspensión de la habilitación relativa a ampliaciones en viviendas unifamiliares en suelo rústico contenida en la Disposición transitoria segunda de la Ley 6/1997.
El Decreto ley 1/2016 suspende también la aplicación del apartado 2 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 6/1997, hasta que se apruebe su modificación o como máximo hasta el 31 de diciembre de 2017, si antes no se hubiese hecho efectiva la referida modificación.
El contenido del citado apartado 2 de la Disposición transitoria segunda de la Ley 6/1997 es el siguiente:
“2. Las viviendas unifamiliares existentes en suelo rústico, construidas legalmente al amparo de autorización que no hubieran agotado los parámetros de superficie construible aplicables en el momento de la concesión de la licencia, podrán ser objeto de ampliaciones que, respetando el resto de condiciones establecidas en el Título IV de la presente Ley, superen los límites establecidos en los puntos 1 y 2 del artículo 28 de la misma. En estos casos, la superficie total construida resultante no podrá superar la que se hubiera derivado de agotar los parámetros citados, con un máximo de 450 m2”.
De ese modo, el Decreto ley 1/2016 suspende esta habilitación contenida la Disposición transitoria segunda de la Ley 6/1997, que permite que en determinados supuestos la ampliación de viviendas unifamiliares en suelo rústico no esté vinculada por los límites establecidos en los apartados 1 y 2 del artículo 28 de la Ley 6/1997, relativos a la superficie máxima construible y al porcentaje máximo de la parcela que podrá ocuparse por la edificación y el resto de elementos constructivos.
6.- Suspensión de otras normas.
6.1.- Suspensión de la Disposición adicional novena y de la Disposición transitoria primera de la Ley 7/2012.
El Decreto ley 1/2016, en el apartado 2 de su Disposición adicional única, suspende la aplicación de la Disposición adicional novena y de la Disposición transitoria primera de la Ley 7/2012.
La Disposición adicional novena de la Ley 7/2012 habilita la posibilidad de que se apruebe una norma territorial transitoria previa a la modificación del plan territorial insular de Menorca.
Por su parte, la Disposición transitoria primera de la Ley 7/2012, establece el régimen de los suelos clasificados como urbanos que a la entada en vigor de dicha ley estuvieran en situación de suelo rústico, permitiendo que mantengan esa clasificación si inician la ejecución de su transformación urbanística en unos plazos determinados, y estableciendo que, en caso contrario, se clasifican como suelo urbanizable.
Como decimos, la aplicación de dichas disposiciones ha quedado suspendida en virtud de la Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016. Dicha suspensión se configura como una medida transitoria, condicionada a que el legislador proceda a modificar también dichas disposiciones normativas, fijándose para ello como fecha límite el 31 de diciembre de 2017.
6.2.- Suspensión del artículo 4.1, del artículo 5, y de la Disposición adicional primera del Decreto 39/2015.
Adicionalmente, la Disposición adicional única del Decreto ley 1/2016 suspende, en primer lugar, el artículo 4.1 del Decreto 39/2015, relativo a edificaciones existentes, cuyo contenido se ampara expresamente en lo dispuesto en el artículo 104 de la Ley 12/2014, que ha sido también suspendido por el Decreto ley 1/2016.
Por otra parte, se suspende también el artículo 5 del Decreto 39/2015, en el que se establece, entre otras cuestiones, que no son de aplicación en ningún caso a los agroturismos regulados por la Ley 12/2014, las restricciones de antigüedad de las edificaciones o de superficie de parcela que se fijan para los agroturismos en la legislación turística, su normativa de desarrollo o en los instrumentos de ordenación territorial o urbanística.
Finalmente, se suspende la Disposición adicional primera del Decreto 39/2015, que desarrolla lo dispuesto en el artículo 44.4 de la Ley 8/2012 acerca de las excepciones al sometimiento a evaluación de impacto ambiental en la obtención de licencias relacionadas con los establecimientos de alojamiento de turismo rural.
Dichas suspensiones se configuran como una medida transitoria, condicionada a que el legislador proceda a modificar también las referidas disposiciones normativas, fijándose para ello como fecha límite el 31 de diciembre de 2017.
7.- Entrada en vigor y disposiciones transitorias.
De conformidad con lo dispuesto en la Disposición final única del Decreto ley 1/2016, éste entró en vigor el día siguiente al de su publicación en el BOIB (esto fue, el pasado 14 de enero de 2016).
Sin perjuicio de lo anterior, el Decreto ley 1/2016 introduce una disposición transitoria primera respecto de los proyectos en trámite. Así, se permite que dichos proyectos, por los cuales se haya solicitado licencia urbanística o informe preceptivo y vinculante a la Administración municipal (turística o agraria) antes de la entrada en vigor del Decreto ley 1/2016, se rijan conforme la normativa vigente en el momento de su presentación. Por otra parte, se regula el caso particular de los proyectos relativos a la Disposición adicional decimonovena de la Ley 8/2012, que se regirán por lo dispuesto en el Decreto ley 1/2016, salvo que el proyecto en su conjunto ya haya obtenido la declaración de interés general. Por último, se prevé una regla especial respecto a los proyectos de vivienda unifamiliar aislada ubicados en áreas naturales de especial interés, a los que se aplicará lo dispuesto en el Decreto ley 1/2016 siempre que se hayan presentado dentro de los tres meses anteriores a la fecha de entrada en vigor del mismo (14 de enero de 2016) y todavía no se hayan resuelto en la fecha mencionada.
Asimismo, se introduce una segunda disposición transitoria, que establece que los procedimientos de primera formulación, revisión, modificación o adaptación de los instrumentos de planeamiento urbanístico que se encuentren en tramitación en el momento de la entrada en vigor del Decreto ley 1/2016 podrán continuar su tramitación, hasta llegar a su aprobación definitiva, sin necesidad de adaptar sus determinaciones a las previsiones de esta norma, siempre que en el momento de la entrada en vigor, aquellos procedimientos hubiesen superado el trámite de aprobación inicial. La misma previsión será aplicable a los procedimientos relacionados con los instrumentos de gestión urbanística. Por otra parte, se aclara que después de la suspensión de la Disposición adicional sexta de la Ley 2/2014, los municipios que ya tienen en tramitación alteraciones de planeamiento para la clasificación de nuevos suelos urbanos de conformidad con dicha disposición adicional, no pueden seguir adelante con los expedientes. Igual previsión se aplicará en los supuestos en que la clasificación del suelo urbano se ampare en las previsiones de la Disposición adicional primera de la Ley 7/2012, o en la Disposición transitoria primera del Decreto ley 2/2012, de 17 de febrero, de medidas urgentes para la ordenación urbanística sostenible.
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El contenido de la presente Alerta tiene carácter meramente informativo. Cualquier decisión o actuación basada en su contenido deberá ser objeto del adecuado asesoramiento profesional.